Mieten steigen. Das ist keine Neuigkeit. Aber wie oft darf der Vermieter eigentlich erhöhen, wie viel auf einmal und was passiert, wenn man nicht zustimmt? Die meisten Mieter kennen ihre Rechte hier nicht – dabei sind sie klarer geregelt, als viele denken.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Das Gesetz setzt klare Grenzen. Nach einer Mieterhöhung muss der Vermieter mindestens zwölf Monate warten, bevor er die nächste ankündigen darf. Zusätzlich muss zwischen dem Erhöhungsschreiben und dem Inkrafttreten der neuen Miete eine Frist von mindestens zwei weiteren Monaten liegen.
Wer im Januar ein Erhöhungsschreiben erhält, zahlt die neue Miete also frühestens ab April. Die nächste Ankündigung ist erst dann wieder möglich, wenn diese neue Miete seit mindestens zwölf Monaten gilt.
Wie viel darf die Miete auf einmal steigen?
Neben der zeitlichen Schranke gilt eine inhaltliche Begrenzung, die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent steigen – in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Grenze oft auf 15 Prozent gesenkt.
Die Grenze bezieht sich immer auf die tatsächlich gezahlte Miete vor drei Jahren, nicht auf den aktuellen Mietspiegel. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die Kappungsgrenze erlaubt, kann der Vermieter trotzdem nur bis zur Grenze erhöhen und muss danach warten.
Auf welche Basis darf der Vermieter sich stützen?
Jede Mieterhöhung muss auf der ortsüblichen Vergleichsmiete basieren. Als Begründungsmittel kommen der qualifizierte Mietspiegel, ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder drei konkrete Vergleichswohnungen aus dem lokalen Markt in Frage.
Der Mietspiegel ist das häufigste und für Mieter am leichtesten überprüfbare Mittel. Wo es keinen gibt, werden Vergleichswohnungen herangezogen – die sollte man genau unter die Lupe nehmen, denn die Auswahl liegt beim Vermieter.
Was tun nach einem Erhöhungsschreiben?
Wer ein Mieterhöhungsschreiben erhält, hat zwei Monate Zeit, um zuzustimmen oder abzulehnen. Die Frist beginnt am Ende des Monats, in dem das Schreiben zugegangen ist – wer im Januar Post bekommt, hat also bis Ende März Zeit.
In dieser Zeit lohnt sich ein genauer Blick: Ist die Erhöhung formal korrekt und enthält das Schreiben ein anerkanntes Begründungsmittel? Liegt die geforderte Miete innerhalb der Kappungsgrenze? Stimmt der Mieter nicht zu und klagt der Vermieter nicht innerhalb weiterer drei Monate, ist die Sache erledigt.
Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?
Mieterhöhungen können aus zwei Gründen scheitern. Formal sind sie unwirksam, wenn das Schreiben nicht alle Mieter namentlich anspricht, nicht unterzeichnet ist oder kein anerkanntes Begründungsmittel enthält – eines davon genügt, um die Erhöhung zu Fall zu bringen.
Inhaltlich liegt die Grenze bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wer mehr verlangt, bekommt im Streitfall nur den Vergleichsmietenbetrag zugesprochen. Wird die Kappungsgrenze überschritten, gilt die Erhöhung ebenfalls nur bis zu ihr.
Mieterhöhung nach Modernisierung – ein Sonderfall
Neben der regulären Mieterhöhung gibt es die Modernisierungsmieterhöhung. Nach einer Modernisierung – etwa dem Einbau einer neuen Heizung oder einer Fassadendämmung – darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.
Diese Erhöhung läuft außerhalb der Kappungsgrenze und des Mietspiegels und kann deshalb erheblich ausfallen. Der Vermieter muss die Maßnahmen allerdings vorher ankündigen und die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln – ohne das ist auch eine Modernisierungsmieterhöhung angreifbar.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Maximal einmal alle zwölf Monate darf eine neue Mieterhöhung angekündigt werden. Zwischen Ankündigung und Wirksamwerden liegen zusätzlich mindestens zwei Monate.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Nicht zwingend. Du kannst die Zustimmung verweigern. Der Vermieter hat dann drei Monate Zeit zu klagen – tut er das nicht, ist die Erhöhung vom Tisch. Klagt er, entscheidet das Gericht auf Basis der Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze überschreitet?
Die Mieterhöhung ist bis zur Kappungsgrenze wirksam, der Rest nicht. Den übersteigenden Teil musst du schlicht nicht zahlen – ohne rechtliche Konsequenzen, solange deine Gesamtzahlung innerhalb der Kappungsgrenze liegt.
Gilt die Kappungsgrenze auch nach einer Modernisierung?
Nein. Modernisierungsmieterhöhungen laufen außerhalb der Kappungsgrenze. Der Vermieter darf bis zu 8 Prozent der jährlichen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen – unabhängig davon, wie stark die Miete in den letzten drei Jahren schon gestiegen ist.